Der Verkauf einer Immobilie während einer Trennung oder Scheidung stellt eine große Herausforderung dar. Nicht nur emotionale Belastungen gehören dazu, auch erheblicher organisatorischer Aufwand – Besichtigungen sind einer der zentralen Punkte. Ohne Makler liegt dieser oft allein bei den Ex‑Partnern. Doch mit klarer Planung, Abstimmung und professioneller Vorbereitung können Besichtigungen strukturiert ablaufen – sogar in einer emotional angespannten Zeit.

In diesem Beitrag erfahren Sie Schritt für Schritt, wie Sie Besichtigungen organisieren, welche Struktur hilft, wie Sie gemeinsam agieren und welche Stolperfallen vermieden werden sollten.

1. Warum strukturierte Besichtigungen wichtig sind

Besichtigungen sind der Moment, in dem potenzielle Käufer Ihre Immobilie live erleben. Ein guter erster Eindruck entscheidet vielfach über Interesse oder Ablehnung. Gleichzeitig zeigen Käufer bei diesem Termin, ob Preis und Zustand übereinstimmen. Besonders in Trennungssituationen ist der Ablauf entscheidend:

• Unprofessionelle Besichtigungen erzeugen Misstrauen und kosten Zeit.

• Unerwartete Situationen oder emotionale Ausbrüche können das Interesse bremsen.

• Schlechte Abstimmung zwischen Ex‑Partnern führt zu Unsicherheit oder Ausfällen.

Mit klarem Ablauf, Rollenverteilung und Vorbereitung schaffen Sie Vertrauen, reduzieren Stress und erhöhen die Verkaufschancen.

2. Vorbereitung im Team

Gemeinsame Abstimmung

Zuerst besprechen Sie mit Ihrem Ex‑Partner, wer welche Rolle übernimmt und wie Termine koordiniert werden. Vereinbaren Sie:

• Wer begrüßt den Interessenten?

• Wer führt durch die Immobilie?

• Wer beantwortet technische Fragen?

• Wer folgt auf Rückfragen nach dem Termin?

Eine Rollenverteilung schafft Klarheit und minimiert Konflikte.

Zeitliche Planung

Planen Sie Besichtigungen im Voraus. Legen Sie Tage und Zeitfenster fest – ideal sind Wochenend- oder Abendtermine, wenn Interessenten Zeit mitbringen. Berücksichtigen Sie, dass beide Parteien anwesend sein sollten, um flexibel agieren zu können.

Halten Sie Termine in einem gemeinsamen Kalender digital oder in Papierform fest – Überschneidungen vermeiden Sie so zuverlässig.

3. Vorbereitung des Objekts

Entrümpelung und Reinigung

Vor jeder Besichtigung sollten alle Räume aufgeräumt und sauber sein. Private Gegenstände entfernen Sie, um neutralen Raum zu schaffen. Fenster putzen, Böden säubern, geruchsneutral lüften – all das unterstützt den positiven ersten Eindruck.

Home Staging gezielt einsetzen

Wenn möglich, platzieren Sie gezielt Möbel und Dekoration: ein Tisch, ein Blumenstrauß, frische Handtücher im Bad. Aber halten Sie es schlicht, um keine persönlichen Spuren zu zeigen.

Zugänglichkeit sicherstellen

Stellen Sie sicher, dass alle Räume, Keller oder Garage zugänglich sind. Fallen Schlüssel nicht ins Schloss oder gibt es Hindernisse, hinterlässt das einen unprofessionellen Eindruck.

4. Ablauf einer Besichtigung

4.1 Begrüßung und Einführung

Begrüßen Sie Interessenten freundlich und sachlich. Stellen Sie sich kurz vor und nennen Sie die wichtigsten Fakten direkt am Anfang: Lage, Wohnfläche, Zimmeranzahl.

4.2 Rundgang systematisch gestalten

Führen Sie Interessenten in logischer Reihenfolge durch die Immobilie – von außen nach innen oder vice versa. So vermeiden Sie unnötiges Hin- und Herlaufen. Erläutern Sie während des Rundgangs die Highlights wie Garten, besondere Ausstattung, Zustand und Technik.

4.3 Raum zur Vorstellung geben

Lassen Sie Interessenten Zeit, Räume zu betrachten, Fragen zu stellen oder in Ruhe zu bewerten. Drängen Sie nicht und beobachten Sie auf Reaktionen – so gewinnen Sie wichtige Eindrücke.

4.4 Abschluss und Rückmeldung

Am Ende fassen Sie die wichtigsten Punkte zusammen: Preisvorstellung, Übergabetermin, Verfügbarkeit. Fragen Sie höflich, ob Wünsche oder weitere Informationen benötigt werden. Geben Sie Ihre Kontaktdaten und versichern Sie, dass Sie zeitnah reagieren.

5. Nachbereitung jeder Besichtigung

Feedback dokumentieren

Notieren Sie unmittelbar nach der Besichtigung, was Interessenten positiv und negativ angesprochen hat. Das hilft Ihnen für mögliche Anpassungen bei Preis, Text oder Präsentation.

Rückmeldung organisieren

Senden Sie das Exposé per E‑Mail oder übergeben Sie es ausgedruckt. Legen Sie fest, bis wann Interessenten Rückmeldung geben sollen – und halten Sie selbst Rückfragen innerhalb von 24 Stunden beantwortet.

Abgleich mit Ex‑Partner

Tauschen Sie sich nach jedem Termin mit Ihrem Ex‑Partner über Eindrücke aus. Besprechen Sie notwendige Änderungen oder Reaktionen auf Preisvorschläge gemeinsam.

6. Umgang mit schwierigen Situationen

Emotionale Reaktionen vermeiden

Interessenten sollten keine Streitigkeiten sehen oder merken. Bleiben Sie höflich, sachlich und fokussiert auf den Verkaufsprozess. Persönliche Emotionen gehören nicht in die Besichtigung.

Nachbarn oder Dritte integrieren?

Falls Nachbarn auftreten oder Fragen äußern, bleiben Sie freundlich, aber verweisen Sie freundlich auf private Beratung. Die Besichtigung sollte zwischen Ihnen und den Interessenten bleiben.

Absagen professionell handhaben

Wenn Interessenten absagen, reagieren Sie mit Verständnis und fragen nach Gründen – das kann wertvolles Feedback liefern. Bedanken Sie sich dennoch höflich.

7. Besichtigung bei Teilnutzung oder Auszug

Wenn einer bereits ausgezogen ist oder nur noch Teilnutzung besteht, benötigt die Besichtigung besondere Organisation:

• Stellen Sie sicher, dass Wohnräume bewohnbar wirken – auch bei Leerstand. Temporäre Möbel, Pflanzen und Beleuchtung helfen.

• Lagerräume sollten verpönt wirken – Entrümpelung und Pflege entscheidend.

• Schwankende Nutzung (z. B. wechselnder Aufenthalt) erfordert klare Kommunikation: Wann ist wer da – und wer übernimmt welchen Raum zur Präsentation?

8. Sicherheit bei Besuchsterminen

Vertrauensbasis schaffen

Fordern Sie zumindest Name und Telefonnummer bei Interessenten an. Informieren Sie Ihren Ex‑Partner über jeden anberaumten Termin.

Zweite Person bei Terminen

Wenn möglich, lassen Sie nicht nur einen Partner allein in der Immobilie. Ein zweiter Ansprechpartner vermittelt Seriosität und Sicherheit.

Hinweis auf Haustiere

Teilen Sie Interessenten vorab mit, wenn haustierfrei präsentiert wird oder Trennungsstress besteht – so entfallen unangenehme Überraschungen.

9. Effizienz durch gemeinsame Vorbereitung

Checklisten verwenden

Nutzen Sie eine einfache Checkliste für jeden Besichtigungstermin: Räume gecheckt, Thermostate geregelt, Exposé dabei, Kontaktinfos bereit, Lichter, Vorhänge, Staubfrei.

Aufgaben verteilen

Teilaufgaben können geteilt werden: Einer lüftet, der andere begrüßt; einer beantwortet technische Fragen, der andere kümmert sich um Papierkram. So wirkt alles routiniert.

Smartphone nutzen

Speichern Sie zentrale Informationen, Bilder, Grundrisse auf dem Smartphone. So können Sie potenziellen Käufern direkt Infos zeigen oder nachreichen.

10. Optimierung durch Feedback

Relevanz von Rückmeldung

Nicht jeder Termin führt zum Verkauf. Frag Sie nach konkretem Feedback: Lage, Preis, Zustand – was hat überzeugt, was gestört?

Anpassungen vornehmen

Wenn Sie wiederholt hören, dass Möbel veraltet sind, der Preis zu hoch erscheint oder das Badezimmer modernisiert werden müsste, handeln Sie kurzfristig. Selbst kleinere Änderungen schaffen deutlich bessere Resonanz.

Tourenschnitt

Wenn Sie sehen, dass viele Termine kaum Interessenten bringen, überdenken Sie Ihre Strategie: Zeit, Preis, Kanal, Text. Oft hilft ein Perspektivwechsel.

11. Abschlussphase bis Schlüsselübergabe

Reservierung oder Zusage

Ein klares Angebot oder eine Reservierung schafft Planungssicherheit. Kommunizieren Sie Fristen und Rückzugsmöglichkeiten transparent und fair.

Übergabetermin koordinieren

Planen Sie rechtzeitig die finale Übergabe: Schlüsselübergabe, Zählerstände eingetragen, Reinigung vorher abgestimmt. Beide Partner müssen vorbereitet sein.

Dokumente bereitstellen

Übergeben Sie dem neuen Eigentümer alle Unterlagen wie Energieausweis, Wartungsnachweise, Bedienungsanleitungen. Dies erhöht den Eindruck von Professionalität.

12. Emotionaler Erhalt und Abschluss

Abschied ritualisieren

Auch wenn es sich um eine Trennung handelt, kann die Immobilienübergabe emotional belastend sein. Ein bewusst gestalteter Übergabetermin schenkt Ihnen Klarheit und Abschluss.

Reflexion und Verarbeitung

Reflektieren Sie gemeinsam: Was lief gut? Was möchten Sie beim nächsten Mal anders machen? Diese Erkenntnisse helfen, auch persönlich weiterzukommen.

Fazit

Besichtigungen während einer Trennung oder Scheidung ohne Makler erfordern besonders viel Organisation, Abstimmung und emotionale Souveränität. Mit einer klaren Struktur, Rollenverteilung und professioneller Vorbereitung können Sie den Verkauf dennoch erfolgreich steuern.

• Informieren Sie sich, planen Sie gemeinsam und bereiten Sie Räume optimal vor.

• Begrüßung, Rundgang und Nachbereitung sollten vorbereitet und strukturiert sein.

• Feedback hilft, Fehler schnell zu erkennen und auszugleichen.

• Sicherheit, Seriosität und sachliche Kommunikation sorgen für Vertrauen bei Interessenten.

• Abstimmung mit dem Ex-Partner verhindert Konflikte und Unsicherheiten.

Wenn Sie diese Prinzipien beherzigen, schaffen Sie es, auch ohne Makler einen Besichtigungsprozess zu organisieren, der den Käufer überzeugt – und Ihnen gleichzeitig Kontrolle und Erfolg ermöglicht.