Eine Trennung oder Scheidung ist eine emotionale und organisatorische Ausnahmesituation. Wenn Sie sich dafür entscheiden, die gemeinsame Immobilie ohne Makler zu verkaufen, bedeutet das eine erhebliche Mehrbelastung. Eine der wichtigsten Aufgaben ist dabei die realistische Preisfindung. Denn nur ein gut begründeter, marktkonformer Verkaufspreis ermöglicht einen schnellen und fairen Abschluss – sowohl finanziell als auch emotional.

In diesem Beitrag erfahren Sie, wie Sie den richtigen Verkaufspreis ermitteln: von der Marktanalyse über Bewertungsmethoden bis hin zum Umgang mit Emotionen und zur gemeinsamen Entscheidungsfindung. Ziel ist eine klare, transparente Vorgehensweise, die den gesamten Prozess strukturiert und Konflikte vermeidet.

1. Warum ist ein realistischer Verkaufspreis so wichtig?

Ein zu hoch angesetzter Preis schreckt Käufer ab, sorgt für lange Vermarktungszeiten und erzeugt möglicherweise einen negativen Eindruck. Ein zu niedrig angesetzter Preis führt dagegen zu finanziellen Verlusten. Gerade in einer Trennungssituation, in der beide Parteien unterschiedliche Vorstellungen und emotionale Belastung mitbringen, ist es entscheidend, den Wert objektiv zu bestimmen.

Ein sachlich ermittelter Preis unterstützt den erfolgreichen Verkauf, verkürzt die Verkaufsdauer und schafft eine Basis für faire Verhandlungen. Zudem wirkt er entlastend: Ist der Preis von beiden akzeptiert, lassen sich spätere Diskussionen über die monetären Aspekte besser vermeiden.

2. Grundlagen der Preisermittlung verstehen

Bevor Sie in die konkrete Bewertung einsteigen, sollten Sie zentrale Einflussfaktoren kennen:

Lage ist der wichtigste Faktor. Neben der übergeordneten Lage (Stadt, Region) wirkt die Mikrolage: Infrastruktur, Schulen, Ärzte, Verkehrsanbindung und Umgebung spielen eine große Rolle für Käufer.

Größe und Zuschnitt: Quadratmeterzahl, Zimmeranzahl, Grundrissgestaltung – das beeinflusst die Attraktivität und damit den Preis.

Ausstattung und Zustand: Vom Bodenbelag über Fenster und Heizung bis zur Bausubstanz – je moderner und gepflegter die Immobilie, desto höher ihr Wert.

Alter und Modernisierungsstand sowie Energieeffizienz wirken sich auf die Bewertung aus. Ein älteres Objekt ohne Dämmung wird anders bewertet als ein neu saniertes.

Marktsituation: Angebot, Nachfrage, Zinsniveau und wirtschaftliches Umfeld beeinflussen die Preisentwicklung. Auch saisonale Faktoren können eine Rolle spielen.

3. Marktanalyse – der Schlüssel zur Preisorientierung

Eine fundierte Marktanalyse bildet die Basis für Ihre Preisfindung:

• Prüfen Sie vergleichbare Immobilien auf Onlineportalen wie Immoscout, Immowelt, Ebay Kleinanzeigen. Achten Sie dabei auf ähnliche Lage, Wohnfläche, Zustand und Ausstattung.

• Notieren Sie die Angebots- und tatsächlichen Verkaufspreise. Letztere sind wertvoller, weil Angebotspreise oft unrealistisch angesetzt werden.

• Besuchen Sie offene Besichtigungen in Ihrer Umgebung – auch um sich ein Gefühl für den Markt zu verschaffen.

• Speichern Sie wichtige Daten: Quadratmeterpreis vergleichbarer Immobilien, Ausstattungsmerkmale, Alter der Objekte, Balkon, Stellplatz, Modernisierung.

Mit diesen Infos lässt sich eine Preisspanne ableiten, innerhalb der Sie den Verkaufspreis sinnvoll festlegen können.

4. Bewertungsmethoden zur Unterstützung

Es gibt drei gängige Verfahren zur Immobilienbewertung. Auch ohne Makler können Sie damit ein solides Grundverständnis entwickeln:

1. Vergleichswertverfahren: Ziehen Sie Quadratmeterpreise ähnlicher Objekte in Ihrer Nähe heran und multiplizieren diese mit Ihrer Wohnfläche. Das ist besonders bei Eigentumswohnungen und Reihenhäusern effektiv.

2. Sachwertverfahren: Ermitteln Sie den Wert von Grundstück und Gebäude anhand der Herstellungskosten abzüglich Wertverlust. Dieses Verfahren eignet sich besonders für individuelle Objekte wie frei stehende Häuser.

3. Ertragswertverfahren: Relevant bei vermieteten Immobilien. Die Wertbildung basiert auf den erzielten Mieteinnahmen abzüglich Kosten, multipliziert mit dem marktüblichen Kapitalisierungszins.

Für private Verkäufe während einer Trennung ist das Vergleichswertverfahren meist am praktikabelsten.

5. Kosten für Renovierung und Pflege realistisch einschätzen

Ein realistischer Preis berücksichtigt auch den Bedarf an Instandsetzung oder Renovierung:

• Erstellen Sie eine Liste potenzieller Maßnahmen: z. B. neue Fenster, Bodenbeläge, sanitäre Teile.

• Holen Sie Kostenschätzungen ein – auch über Onlinequellen oder Handwerkerangebote.

• Überlegen Sie, welche Renovierungen vor dem Verkauf sinnvoll sind, um den Verkehrswert zu steigern. Oft amortisieren sich einfache Schönheitsarbeiten schnell.

Diese Informationen helfen, Preisabschläge zu rechtfertigen oder Investitionen zu optimieren.

6. Nutzen Sie kostenlose Online-Bewertungstools

Zahlreiche Immobilienportale bieten kostenfreie Preisschätzungen basierend auf Algorithmen an. Diese liefern einen groben Richtwert, sind aber kein Ersatz für eine eigene Marktanalyse. Nutzen Sie sie als ergänzende Orientierung und vergleichen Sie Ergebnisse mit Ihren eigenen Recherchen.

7. Gutachter als neutrale Instanz

Wenn Unsicherheit oder Konfliktpotenzial hoch sind, kann ein Gutachten durch einen Sachverständigen helfen. Die Kosten trägt meist der Verkäufer, aber ein offizielles Wertgutachten schafft Alarmstufe Transparenz und kann als Entscheidungsgrundlage von beiden akzeptiert werden.

8. Emotionen steuern und Entscheidungen vorbereiten

Gerade bei Trennung oder Scheidung spielen Emotionen eine große Rolle. Der eine Partner hängt an der Erinnerung, der andere will schnell Klarheit. Wichtig ist:

• Erinnern Sie sich daran, dass der Verkauf ein wirtschaftlicher Vorgang ist, unabhängig von persönlichen Gefühlen.

• Legen Sie klare Kommunikationsregeln fest, um hitzige Diskussionen zu vermeiden.

• Treffen Sie Entscheidungen gemeinsam auf sachlicher Grundlage – eventuell mit Hilfe eines neutralen Dritten.

So verhindern Sie, dass irrationales Verhalten den Preis nach oben oder unten verzerrt.

9. Preise und Preisspannen festlegen

Nach Marktanalyse, Renovierungskosten und emotionalen Gesprächen sollten Sie einen konkreten Preisrahmen definieren:

• Der obere Bereich ist der Angebotspreis, bei dem der Verkauf starten soll – oft etwas über den Vergleichswerten.

• Der untere Bereich ist der akzeptable Mindestpreis, den Sie gemeinsam festlegen.

• Bleiben Sie realistisch: Ein Interesse steigt, wenn der Preis attraktiv ist und der Verkauf zügig abgeschlossen wird.

Eine vernünftige Preisspanne stärkt Ihre Verhandlungsposition.

10. Gemeinsame Entscheidungsfindung – ohne Machtkampf

Da die Immobilie beiden gehört, ist ein Konsens entscheidend:

• Setzen Sie sich hin und legen Sie gemeinsam den finalen Verkaufspreis fest.

• Betrachten Sie alle externen Daten, gehen Sie einen Mittelweg zwischen den Wünschen beider ein und einigen Sie sich auf ein für beide akzeptables Ziel.

• Halten Sie Ihre Entscheidung schriftlich fest, damit auch bei Unstimmigkeiten Klarheit bleibt.

Dieser Konsens wirkt auch gegenüber Käufern solide und professionell.

11. Der richtige Preis in der Anzeige

Wenn Sie Ihre Immobilie auf Plattformen inserieren:

• Verwenden Sie den Angebotspreis oder eine kleine Preisspanne („verkaufspreis: 450.000–470.000 € VB“).

• Beschreiben Sie kurz, wie sich der Preis ergibt: vergleichbare Objekte, Zustand, Ausstattung.

• Seien Sie ehrlich und transparent – das inspiriert Vertrauen.

Ein realistischer Preis führt zu mehr Anfragen und weniger Frustration bei Besichtigungen.

12. Preisverhandlung vorbereiten

Auch bei Gutachten und Analyse treten oft Preisdiskrepanzen auf. Bereiten Sie sich auf Verhandlungen vor:

• Legen Sie gemeinsam fest, wie viel Sie als Untergrenze akzeptieren.

• Bestimmen Sie, wer die Verhandlung führt – beide Partner oder eine Person mit entsprechender Kompetenz.

• Halten Sie Aspekte wie Zahlungsbereitschaft, Finanzierungsstand und Kaufkonditionen im Blick.

Eine strukturierte Verhandlungsführung schafft Klarheit und reduziert Konflikte.

13. Den Preis anpassen – wenn das Interesse ausbleibt

Wenn die Immobilie über längere Zeit ohne Reaktionen bleibt:

• Prüfen Sie alle drei bis sechs Monate den Markt erneut.

• Fragen Sie Interessenten nach ehrlichem Feedback.

• Wenn nötig, passen Sie Preis oder Ausstattung an.

Diese Korrektur ist entscheidend, um den Verkauf nicht zu blockieren – besonders bei emotionalem Druck.

14. Dokumentation erleichtert spätere Absprachen

Halten Sie alle Schritte schriftlich:

• Marktanalyse, Daten vergleichbarer Objekte, kalkulierte Quadratmeterpreise

• Kosten für Renovierung oder Modernisierung

• Ergebnisse von Preisverhandlungen

• Preisrahmen und Verkaufspreis in der Anzeige

So bleiben Streitfragen wie „Warum wurde das Angebot nicht geändert?“ später ausscheidbar.

15. Verkaufserfolg: Was ein realistischer Preis bewirkt

Kurz und bündig: Ein realistischer Verkaufspreis führt zu:

• Mehr und bessere Interessenten

• Schnelleren Besichtigungsterminen

• Besserem Verhandlungspotenzial

• Geringerer emotionaler Belastung im Verkaufsverlauf

• Insgesamt höherer Chance auf einen erfolgreichen Abschluss

Fazit

Die realistische Preisfindung für Ihre Immobilie ohne Makler während einer Trennung oder Scheidung ist ein intensiver, aber machbarer Prozess. Mit einer fundierten Marktanalyse, passender Bewertungsmethode, klaren Renovierungskosten und emotionaler Steuerung legen Sie den Grundstein für einen erfolgreichen Immobilienverkauf. Wichtig ist auch die partnerschaftliche Zusammenarbeit: Nur ein gemeinsam getroffener Preis, getragen von Daten und fairer Reflexion, sichert einen positiven Abschluss.