Ein privater Immobilienverkauf ohne Makler ist schon in normalen Zeiten sehr anspruchsvoll. Wenn ein solcher Verkauf jedoch in eine Trennung oder Scheidung fällt, steigt der Organisationsaufwand noch einmal deutlich. Emotionale Belastung mischt sich mit finanziellen Zwängen, schnelle Entscheidungen sind gefragt und gleichzeitig müssen beide Parteien an einem Strang ziehen. In diesem Beitrag beschreibe ich Ihnen den typischen Ablauf eines privaten Immobilienverkaufs in dieser Situation – von den ersten Überlegungen und Planungen bis zur Schlüsselübergabe. Sie erhalten einen Leitfaden, der Struktur und Orientierung bietet, damit dieses komplexe Vorhaben möglichst reibungslos, fair und zielgerichtet gelingt.

1. Phase 1 – Planung und Entscheidung treffen

1.1 Gemeinsame Entscheidungsfindung

In Trennungssituationen ist es entscheidend, von Beginn an eine klare Kommunikationsbasis zu schaffen. Besprechen Sie gemeinsam, ob Sie die Immobilie privat verkaufen oder einen Makler beauftragen wollen. Hören Sie einander zu, identifizieren Sie Ziele und priorisieren Sie: Geht es um maximale Kontrolle, niedrigere Kosten oder schnelles Ergebnis?

1.2 Zeitplanung und Rollenklärung

Erstellen Sie einen groben Zeitplan mit realistischen Meilensteinen: Exposé innerhalb von einer Woche, Inserat binnen zwei Wochen, Besichtigungen ab dem dritten oder vierten Wochenende, Vertragsentwurf bis Woche sechs, notarielle Abwicklung bis Woche zehn. Verteilen Sie Aufgaben klar: Wer sammelt Unterlagen, wer kalkuliert mögliche Renovierungskosten, wer kümmert sich um die Kommunikation mit Interessenten?

1.3 Kosten- und Nutzenanalyse

Klären Sie, welche Ausgaben auf Sie zukommen: Anzeigenkosten, Fotoproduktion, eventuell Home-Staging. Vergleichen Sie diese mit der eingesparten Maklerprovision. So behalten Sie die Finanzen im Griff und vermeiden Überraschungen.

2. Phase 2 – Bestandsaufnahme und Unterlagensammlung

2.1 Zustand und Ausstattung beurteilen

Gehen Sie gemeinsam durch die Immobilie – möglichst systematisch. Wo gibt es Renovierungsbedarf? Sind alle technischen Anlagen funktionstüchtig? Gibt es sichtbare Schäden? Halten Sie mögliche Maßnahmen fest, die den Verkauf fördern: Frischer Anstrich, defekte Armaturen ersetzen, Staubschutz beim Auszug.

2.2 Unterlagen zusammenstellen

Sammeln Sie zentral alle wichtigen Dokumente: Grundbuchauszug, aktuelle Grundrisse, Energieausweis, Flurkarten, Bebauungspläne, letzte Modernisierungen, Wartungsnachweise. Diese Unterlagen sind essenziell für Interessenten und zeigen Seriosität.

2.3 Kann-Modernisierungen prüfen

Liegt das Haus im Trend, kann kleine Modernisierung den Verkauf fördern: neue Heizkörper, Duschkabine, Laminat im Wohnzimmer. Legen Sie ein Mini-Budget für schnelle Maßnahmen fest – das steigert optisch den Wert.

3. Phase 3 – Bewertung und Preisfindung

3.1 Marktanalyse durchführen

Vergleichen Sie aktiv mit anderen Inseraten im Umfeld, schauen Sie sich Verkaufspreise ähnlicher Objekte an. Nutzen Sie Mietrenditen, Quadratmeterpreise, Nachfrageindikatoren. Selbst ohne Makler lässt sich so ein realistischer Preisrahmen ermitteln.

3.2 Online-Bewertungs-Tools einsetzen

Ergänzend können Sie Online-Rechentools nutzen, um Preisschätzungen zu erhalten. Nehmen Sie die Werte verschiedener Tools und vergleichen Sie sie mit Ihrer eigenen Einschätzung.

3.3 Konsens über Preislinie herstellen

In Trennungssituationen kann die Preisvorstellung auseinandergehen. Treffen Sie eine konkrete Vereinbarung: Welcher Preis soll über allem stehen? Wo liegt die Untergrenze? In welchem Rahmen stimmt man Preisnachlass bei Bedarf zu? Dokumentieren Sie das, um späteren Streit zu vermeiden.

4. Phase 4 – Exposé erstellen und Inserieren

4.1 Exposé-Alleinteilig vorbereiten

Erstellen Sie ein aussagekräftiges Exposé – digital, aber auch zum Ausdrucken. Es sollte enthalten: Beschreibung, Grunddaten, technische Ausstattung, Besonderheiten, Lagebeschreibung, Kontaktinformationen. Achten Sie auf Struktur, klare Sprache, professionelle Fotos.

4.2 Fotos erstellen oder fotografieren lassen

Helle, aufgeräumte Räume, möglichst bei Tageslicht. Außenaufnahmen mit gepflegtem Garten und sauberem Eingangsbereich. Achten Sie auf Perspektiven, Auflösung und Lichtverhältnisse. Wenn möglich, engagieren Sie einen Fotografen.

4.3 Inserate aufsetzen

Wählen Sie passende Plattformen (z. B. Immoportale, regionale Kanäle). Nutzen Sie auch Social Media, lokale Gruppen, Aushänge. Machen Sie aufmerksamkeitsstarke Überschriften und präzise Kurzbeschreibungen. Verlinken Sie Exposé oder Kontaktformular.

5. Phase 5 – Interessentenanfragen und Vorauswahl

5.1 Anfragen dokumentieren

Erstellen Sie eine Liste aller eingehenden Anfragen: wer, wann, wie viele Personen, welche Fragen. So behalten Sie den Überblick.

5.2 Vorauswahl treffen

Laden Sie passende Interessenten zu einem Besichtigungstermin ein. Klären Sie dabei zentrale Kriterien: Finanzierungsfähigkeit, Zeitrahmen, Motivation. Vorsicht bei unseriöser Kommunikation.

6. Phase 6 – Besichtigungen organisieren

6.1 Koordination der Termine

Achten Sie auf termingerechte Abstimmung mit Ihrem Ex-Partner. Nutzen Sie gemeinsame Kalender oder Gruppenchat, um Überschneidungen zu vermeiden.

6.2 Immobilie optimal vorbereiten

Vor jedem Termin: aufräumen, lüften, Licht einschalten, Wohlfühlatmosphäre schaffen. Entfernen Sie persönliche Gegenstände und Hinweise auf Trennung.

6.3 Ablauf gestalten

Begrüßung freundlich, führen Sie Interessenten durch Immobilie in logischer Reihenfolge – außen nach innen. Beantworten Sie sachlich Fragen zu Zustand, Ausstattungsdetails, Umgebung. Nennen Sie nur Fakten.

6.4 Nachbereitung

Tauschen Sie Kontaktdaten, senden Sie das Exposé per Mail oder ausgedruckt. Vereinbaren Sie Rückmeldedatum und halten Sie es ein. Dokumentieren Sie Feedback zu Preis und Zustand.

7. Phase 7 – Interessenten auswählen und vergleichen

7.1 Kriterien definieren

Für welchen Käufer entscheiden Sie sich? Wer zahlt zuerst? Wer bringt sichere Finanzierung mit? Wer stellt ein komplettes Unterlagenpaket bereit?

7.2 Angebote bewerten

Vergleichen Sie schriftliche Angebote formal: Name, Zeitrahmen, Preis, Objektzustand, Auflagen. Diskutieren Sie Angebote mit Ihrem Ex-Partner, ziehen Sie ggf. einen Berater hinzu (z. B. Notar).

7.3 Marktpsychologie beachten

Werden mehrere Angebote parallel geprüft, endet das häufig im besseren Preis. Aber Konkurrenzdruck kann stressig sein. Planen Sie realistische Fristen und reagieren Sie fair.

8. Phase 8 – Verhandlung führen

8.1 Vorbereitung ist entscheidend

Kennen Sie Ihre Untergrenze, Argumente zur Preisfindung, Varianten für Zugeständnisse (z. B. flexible Übernahmetermine, Inventar). Holen Sie sich ggf. Ratschläge von Experten.

8.2 Sachlich bleiben

Bleiben Sie beim Gegenüber professionell, höflich, klar. Betonen Sie Stärken und Lob – das schafft Sympathie und Vertrauen.

8.3 Zeitlicher Puffer

Begrenzen Sie Verhandlungszeit – z. B. 48 Stunden bis zur Entscheidung. Zu langes Warten kann Unsicherheit auslösen oder andere Interessenten verursachen.

9. Phase 9 – Reservierung und Vorvertrag

9.1 Vorvertrag oder Reservierungsvereinbarung

Wenn sich ein Käufer gefunden hat, können Sie eine Reservierungsvereinbarung abschließen. Darin halten Sie Preis, Übergabedatum, Bedingungen und Fristen fest.

9.2 Finanzierungsnachweis sicherstellen

Lassen Sie sich eine Finanzierungsbestätigung einholen. Das verhindert, dass Käufer sich ohne tatsächliche Mittel festlegen.

10. Phase 10 – Notartermin vorbereiten

10.1 Unterlagen finalisieren

Bereiten Sie alle Unterlagen für das Notariat vor: Grundbuch, Exposé, Finanzierungsbestätigung, Grundstücksflurkarte, Käuferdaten. Klären Sie Vorbesprechungstermine bei Notar.

10.2 Termin abstimmen

Notartermine sind in der Regel verbindlich. Kommunizieren Sie Termin mit Ex-Partner und Käufer frühzeitig. Planen Sie Ruhe und Fokus ein.

10.3 Ablauf beim Notar

Beide Parteien sind anwesend. Der Notar liest Vertrag vor, klärt Absprachen, bestätigt Vertrag und sammelt Unterschriften. Sobald alles unterzeichnet ist, ist der Vertrag rechtsgültig.

11. Phase 11 – Nach dem Notartermin bis zur Übergabe

11.1 Finanzierung des Käufers abschließen

Käufer organisiert Kredit, zahlt Kaufpreis. Diese Phase dauert in der Regel 4–6 Wochen nach Notartermin.

11.2 Immobilienübergabe organisieren

Klärung der Übergabe: Datum, Zustand, Schlüsselübergabe, Zählerstände, Liste von Inventar oder Einrichtungsgegenständen (falls vereinbart).

11.3 Kommunikation mit Behörden

Melden Sie sich ab bei Gemeinde, Versorgern. Rechnungen klären Sie zeitnah. Erledigungen gemeinsam mit Ex-Partner oder allein – was vereinbart ist.

11.4 Abschlussfeedback

Informieren Sie mögliche Interessenten, die nicht zum Zug kamen, über erfolgreiche Vermarktung. Das wirkt professionell und respektvoll.

12. Phase 12 – Schlüsselübergabe und Nachbereitung

12.1 Übergabetermin durchführen

Treffen Sie sich mit dem Käufer vor Ort, erklären Sie noch einmal Inventar und Mechaniken (z. B. Heizungsbedienung, Lichtschalter). Geben Sie Zählerstände gemeinsam notiert heraus.

12.2 Dokumentation anfertigen

Erstellen Sie ein Übergabeprotokoll mit Datum, Zählerständen, Zustand und Schlüsselübergabe. Lassen Sie Käufer und Verkäufer unterschreiben.

12.3 Letzte Schritte

Stellen Sie alle Unterlagen dem Käufer zur Verfügung, klären offene Fragen. Sichern Sie persönliche Daten im Exposé und anderen Papieren durch Schwärzung.

13. Reflexion und Ausblick

13.1 Evaluieren Sie den Prozess

Was lief gut, was weniger? Dokumentieren Sie Erfahrungen – für oder gegen einen Makler beim nächsten Mal. Wirkt sich positiv auf rationale Entscheidungen aus.

13.2 Emotionale Verarbeitung

Der Abschluss kann emotional belastend sein – feiern Sie trotzdem einen Schritt nach vorne. Laden Sie Freunde ein oder haben Sie eine private Übergabe, um emotionalen Abschluss zu finden.

Fazit – Mit klarer Struktur zum erfolgreichen Privatverkauf trotz Trennung

Ein privater Immobilienverkauf ohne Makler während Trennung oder Scheidung ist herausfordernd, aber machbar. Der Schlüssel ist eine klare Struktur: Planung, Kommunikation, Dokumentation, Transparenz und klare Rollenverteilung. Wenn Sie diesen Leitfaden Schritt für Schritt befolgen, vermeiden Sie viele typische Stolpersteine.

Das Ergebnis ist nicht nur ein erfolgreicher Immobilienverkauf, sondern auch ein Prozess, der beiden Parteien Klarheit bringt, Stress reduziert und den Weg für einen neuen Lebensabschnitt ebnet – gemeinsam entschieden, professionell gehandelt und fair abgeschlossen.