Der Verkauf einer Immobilie ist stets eine anspruchsvolle Aufgabe – besonders während einer Trennung oder Scheidung, wenn private Belastung und organisatorischer Aufwand zusammentreffen. Ohne Makler sind Sie selbst verantwortlich für alle Schritte: von der Preisfindung über die Vermarktung bis hin zur Verkaufsabwicklung. Einer der wichtigsten Bausteine im gesamten Prozess ist die Qualität der Fotos. Sie sind häufig der erste Eindruck, den potenzielle Käufer gewinnen – und entscheiden mit über das Interesse. Gute Fotos wirken einladend, betonen Vorzüge der Immobilie und tragen maßgeblich zu einem erfolgreichen Verkauf bei.

In diesem Beitrag erfahren Sie Schritt für Schritt, wie Sie selbst professionelle Immobilienfotos erstellen können. Sie lernen, wie Sie Räume optimal vorbereiten, welche Technik sinnvoll ist, welche Perspektiven gewählt werden sollten, wie Beleuchtung und Nachbearbeitung gelingen und welche Fehler Sie vermeiden sollten – auch unter emotional schwierigen Bedingungen wie Trennungsphasen.

1. Warum hochwertige Fotos so relevant sind

Fotos sind das Schaufenster Ihrer Immobilie. Auf Onlineportalen entscheiden Interessenten bereits in wenigen Sekunden, ob ein Objekt potenziell infrage kommt. Unscharfe, schlecht beleuchtete oder chaotische Bilder schrecken ab, während helle, aufgeräumte Aufnahmen Neugier wecken und Interesse erzeugen. In Konkurrenz zu oft professionellen Angeboten von Maklern ist eine qualitativ hochwertige Fotopräsentation unerlässlich, um nicht unterzugehen.

Zudem sparen gute Fotos Zeit: Sie führen zu fundierteren Anfragen, gezieltere Besichtigungen und vermeiden Enttäuschungen vor Ort. Als privat verkaufende Partei in einer schwierigen emotionalen Phase ist effizientes Arbeiten besonders hilfreich. Fotos sind also Investition in eine strukturierte und erfolgreiche Vermarktung.

2. Vorbereitung der Immobilie – der wichtigste Schritt

2.1 Aufräumen und Entrümpeln

Beginnen Sie mit dem Entfernen persönlicher Gegenstände, überflüssiger Dekorationen und unnötiger Möbel. Je aufgeräumter die Räume wirken, desto leichter können sich Interessenten vorstellen, die Räume mit ihren eigenen Möbeln zu besetzen. Ein neutraler, reduzierter Stil wirkt meist einladender.

2.2 Grundreinigung

Staubwischen, Böden wischen, Fenster putzen – eine saubere Immobilie wirkt in Fotos ansprechend und vermittelt einen hochwertigen Eindruck. Größere Mängel sollten behoben werden, kleinere Schäden lassen sich im Exposé offen, aber sachlich ansprechen, sollten sie sichtbar sein.

2.3 Licht und Atmosphäre optimieren

Fotografieren Sie tagsüber bei natürlichem Licht – möglichst am Vormittag oder frühen Nachmittag. Öffnen Sie alle Fenster, Vorhänge oder Rollos, um so viel Tageslicht wie möglich hereinzulassen. Schalten Sie bei Bedarf zusätzliche Lampen ein, insbesondere bei dunkleren Bereichen oder Abenden.

3. Technik: Was Sie brauchen

3.1 Kamera oder Smartphone?

Moderne Smartphones besitzen heute Kameras mit beeindruckender Qualität. Für die meisten Zwecke genügen aktuelle Modelle. Wenn Sie eine System- oder Spiegelreflexkamera nutzen, profitieren Sie von zusätzlichen Einstellmöglichkeiten und besserer Tiefenschärfe. Wichtig ist: Verwenden Sie bei allen Geräten einen möglichst hohen Dynamikumfang und fotografieren Sie in guter Auflösung.

3.2 Stativ verwenden

Ein stabiles Stativ sorgt für ruhige, scharfe Bilder – besonders bei Innenaufnahmen mit geringer Tiefenschärfe. Es erleichtert zudem das exakte Ausrichten der Kamera und sorgt für konsistente Perspektiven.

3.3 Objektive

Bei Spiegelreflex- oder Systemkameras empfiehlt sich ein Weitwinkelobjektiv mit etwa 16–24 mm Brennweite (Vollformatäquivalent). Achten Sie darauf, nicht zu weitwinkeln, um Verzerrungen am Boden und der Decke zu vermeiden. Bei Smartphones genügt meist die normale Weitwinkelkamera – gelegentlich führen Panorama- oder Weitwinkelfunktionen zu Weichzeichnungen, also mit Vorsicht nutzen.

3.4 Lichtquellen und Weißabgleich

Nutzen Sie möglichst natürliche Lichtquellen. In dunklen Räumen hilft ein externes Blitzgerät oder Dauerlicht. Achten Sie auf den Weißabgleich der Kamera, damit Farben neutral wiedergegeben werden – insbesondere bei Mischlicht aus Tages- und Innenlicht.

4. Wahl der Perspektiven und Raumaufteilung

4.1 Immer eine klare Blickrichtung

Wählen Sie für jeden Raum eine klar definierte Blickrichtung – bestenfalls leicht von einer Ecke aus, um Raumtiefe zu zeigen. Vermeiden Sie Schnappschüsse direkt vor Möbeln oder Spiegeln. Der Betrachter soll gleich erkennen, um welchen Raum es sich handelt und wie die Proportionen sind.

4.2 Augenhöhe und Standpunkt

Fotografieren Sie etwa in Augenhöhe, nicht zu niedrig (kein Froschperspektive) und nicht zu hoch (keine Vogelperspektive). Eine mittlere Höhe wirkt natürlicher. Achten Sie auf gerade Linien: Türen, Fenster und Wände sollten gerade erscheinen, also achten Sie auf eine horizontale und senkrechte Ausrichtung.

4.3 Kombination aus Weitwinkel und Detailaufnahmen

Nutzen Sie den Weitwinkel, um Räume insgesamt zu zeigen, und ergänzen Sie mit Detailfotos: hochwertige Armaturen, Holzfußboden, Kamin, Einbauschrank, Gartenterrasse. Diese Fotos vermitteln Wertigkeit und vermitteln dem Käufer einen Eindruck von Stil und Qualität.

5. Außenbereiche fotografieren

Externe Fotos sind besonders wichtig: Das Haus, der Garten, der Eingangsbereich und eventuell die Umgebung. Fotografieren Sie:

• Hausfassade aus verschiedenen Winkeln

• Garten oder Terrasse bei natürlichem Licht

• Zugang zur Garage oder Zufahrt

• Blick von der Straße oder nahegelegenen Grünflächen

Filtern Sie störende Elemente wie Mülltonnen, Gartengeräte oder Autos aus dem Bild. Außenfotografie wirkt einladend und vermittelt ersten Eindruck von Umfeld und Lage.

6. Struktur und Reihenfolge der Fotos

Ein sinnvolles Fotokonzept folgt einer logischen Reihenfolge:

1. Außenansicht(n) und Umgebung

2. Eingangsbereich und Flur

3. Wohnbereiche (Wohnzimmer, Esszimmer)

4. Küche, Bad, Schlafzimmer

5. Sonstige Räume (Arbeitszimmer, Gästezimmer)

6. Keller, Garage, Garten, Terrasse

7. Detailaufnahmen (Installation, schöne Details)

Diese Struktur ermöglicht Interessenten ein schrittweises Erleben der Immobilie – wie bei einer echten Besichtigung.

7. Nachbearbeitung für ein optimales Ergebnis

7.1 Grundlegende Bildbearbeitung

Verwenden Sie einfache Bildbearbeitungsprogramme wie Lightroom, Snapseed oder GIMP, um:

• Belichtung anzupassen

• Perspektivkorrekturen vorzunehmen (Stürzende Linien korrigieren)

• Weißabgleich nachzujustieren

• Helligkeit und Kontrast fein abzustimmen

7.2 Keine Überbearbeitung

Vermeiden Sie übertriebene Filter, HDR-Overdrive oder unrealistisch kräftige Farben. Ziel ist ein natürlicher, realistischer Eindruck – nicht ein Kunstobjekt.

7.3 Einheitlicher Stil

Wenn Sie mehrere Räume fotografieren, sollten Lichtstimmung, Kontrast und Farben im Look konsistent sein. Das erzeugt Professionalität und vermittelt gute Präsentation.

8. Typische Fehler und wie Sie sie vermeiden

• Unordnung und persönliche Gegenstände: Fotografieren Sie niemals mit gewaschener Wäsche auf der Leine, ungemachten Betten oder offenen Papiertüten.

• Unpassende Lichtverhältnisse: Vermeiden Sie extreme Schatten, Überblendungen durch Fensterglanz oder rote Farben bei Wolken am Abend.

• Falsche Perspektiven: Vermeiden Sie schräge Linien, verzerrte Ecken und unsaubere Kameraausrichtung.

• Zu viele Fotos oder zu wenige: Ein Exposé lebt von ausgewählten, hochwertigen Bildern – oft genügen 15–20 ausdrucksstarke Aufnahmen.

• Überlastete oder schwarze Räume: Fotografieren Sie Räume immer in ausreichendem Licht, auch kleine oder dunkle Bereiche speziell belichten.

9. Emotionale Herausforderungen in der Trennungsphase meistern

Während einer Trennung kann das Fotografieren des gemeinsamen Hauses oder der Wohnung emotional belasten. Erinnerungen können hochkommen. Deshalb:

• Teilen Sie sich die Aufgaben klar auf: Einer organisiert Fotos, der andere bereinigt Räume.

• Sprechen Sie über Gefühle, aber halten Sie sich beim Erstellen der Bilder an sachliche Standards.

• Planen Sie Pausen ein: Nicht alles an einem Tag erledigen.

• Sehen Sie es als Schritt in eine neue Lebensphase und konzentrieren Sie sich auf den Erfolg des Verkaufsprozesses.

Gegenseitige Rücksicht und klare Absprachen helfen, persönliche Belastung auf ein Minimum zu reduzieren.

10. Integration in Exposé und Onlineanzeigen

Wenn Sie die Fotos erstellt haben, fügen Sie sie in Ihr Exposé oder Ihre Onlineanzeigen ein:

• Erste Bilder sollten Außenansichten zeigen

• Danach folgen Innenaufnahmen in logischer Reihenfolge

• Ergänzende Bilder mit Details oder Grundriss runden das Bild ab

• Bildunterschriften erläutern wichtige Merkmale (z. B. „Wohnzimmer mit neuer Fußbodenheizung“, „helles Elternschlafzimmer mit Blick in den Garten“)

So entsteht ein stimmiges Bild, das Interessenten informiert und visuell anspricht.

11. Zeitplan und Organisationstipps

Um Stress zu vermeiden, empfiehlt sich folgende Vorgehensweise:

1. Termin für Aufräum- und Putztage vereinbaren

2. Fotosession planen – z. B. in zwei Schritten für Außen und Innen

3. Nachbearbeitung im zeitlichen Abstand durchführen

4. Exposé und Inserat mit finalen Bildern gestalten

5. Fotos und Texte gemeinsam mit dem Ex-Partner abstimmen

So bleiben Sie strukturiert, transparent und effizient – besonders hilfreich in einer emotional aufgeladenen Phase.

12. Vorteile einer guten Fotoqualität

• Mehr Klicks und Anfragen, weil das Objekt professioneller wirkt

• Qualitativ bessere Interessenten, die sich das Objekt besser vorstellen können

• Zeiteffizientere Besichtigungen, da viele Fragen schon visuell beantwortet werden

• Später weniger Konfliktpotenzial, weil der Zustand klar dokumentiert ist

Besonders ohne Makler entlasten gute Fotos Sie selbst enorm – Zeit, Aufwand und Stress lassen sich reduzieren.

Fazit

Das Anfertigen professioneller Immobilienfotos ist ein zentraler Baustein im Verkauf Ihrer Immobilie ohne Makler – insbesondere in einer Trennungs- oder Scheidungssituation. Mit bewusstem Vorgehen, technischer Vorbereitung, klarem Stil und emotionaler Distanz gelingt es Ihnen, ein Ergebnis zu erzielen, das Ihre Immobilie erfolgreich präsentiert und den Verkaufsprozess unterstützt.

Eine saubere, aufgeräumte Immobilie, fotografiert in natürlichem Licht aus klaren Perspektiven, ergänzt durch sinnvolle Detailaufnahmen und strukturierte Nachbearbeitung – das ist die Grundlage für ein Exposé und Anzeigen, die Käufer inhaltlich und visuell überzeugen.

Mit dieser Vorgehensweise schaffen Sie die Basis für eine erfolgreiche Vermarktung und reduzieren den Aufwand und Stress erheblich. Ich wünsche Ihnen viel Erfolg beim Fotografieren und eine klare, strukturierte Verkaufsphase!