Wer eine Immobilie verkauft, weiß: Der erste Eindruck entscheidet oft darüber, ob ein Interessent eine Besichtigung vereinbart oder weiterklickt. Gerade in Zeiten von Online-Immobilienportalen sind Fotos das Aushängeschild eines Hauses oder einer Wohnung. Sie wecken Emotionen, schaffen Vertrauen und vermitteln den Zustand sowie die Atmosphäre des Objekts.

Professionelle Immobilienfotografen sind teuer, nicht jeder Verkäufer kann oder will diese Kosten tragen. Die gute Nachricht: Mit ein wenig Vorbereitung, technischem Grundwissen und einem geschulten Auge können auch Laien hervorragende Immobilienfotos machen – und so den Verkaufsprozess entscheidend unterstützen.

In diesem Beitrag erfahren Sie, worauf es ankommt, wie Sie Ihr Objekt ins beste Licht rücken und welche Fehler Sie unbedingt vermeiden sollten.

1. Warum gute Immobilienfotos so wichtig sind

Der erste Blick entscheidet – so einfach ist das im Immobilienverkauf. Interessenten filtern zuerst auf Portalen die Angebote nach Lage, Preis und natürlich Bildern. Eine Immobilie ohne gute Fotos oder mit schlechten, dunklen, verzerrten Aufnahmen wird kaum Anfragen erhalten.

Gute Fotos sorgen für:

• Mehr Aufmerksamkeit: Auf Plattformen sticht das Inserat aus der Masse hervor.

• Realistische Erwartungen: Interessenten erhalten einen authentischen Eindruck und kommen mit einer klaren Vorstellung zur Besichtigung.

• Vertrauen: Saubere, helle und gut komponierte Bilder signalisieren Sorgfalt und Transparenz.

• Zeiteinsparung: Weniger unnötige Besichtigungstermine, weil nur wirklich interessierte Käufer sich melden.

Um diese Vorteile zu nutzen, lohnt es sich, Zeit und Mühe in die Fotografie zu investieren – auch ohne Profi.

2. Die richtige Ausrüstung – was braucht man wirklich?

Viele glauben, für gute Immobilienfotos braucht man teure Spiegelreflexkameras, professionelle Objektive oder spezielles Equipment. Das ist nicht zwingend richtig. Moderne Smartphones haben oft hervorragende Kameras, die bei guten Lichtverhältnissen und richtiger Handhabung tolle Ergebnisse liefern können.

Grundausstattung für gelungene Immobilienfotos:

• Kamera: Smartphone mit guter Kamera oder eine Digitalkamera (DSLR oder spiegellos).

• Stativ: Sehr empfehlenswert, um Verwacklungen zu vermeiden und scharfe Bilder zu erzielen, besonders bei Innenaufnahmen mit weniger Licht.

• Weitwinkelobjektiv: Falls vorhanden, kann ein Weitwinkel helfen, Räume größer wirken zu lassen. Viele Smartphones bieten bereits einen Weitwinkel-Modus.

• Zusätzliche Beleuchtung: Für sehr dunkle Räume kann eine Tageslichtlampe oder LED-Leuchte nützlich sein.

• Reinigungstücher: Für saubere Objektive und Fenster.

Wichtig: Man muss nicht alles haben, aber wer mit Stativ arbeitet, profitiert enorm von ruhigen, klaren Aufnahmen.

3. Vorbereitung ist das A und O

Bevor die Kamera gezückt wird, steht die gründliche Vorbereitung an. Ein ordentliches, aufgeräumtes und gut beleuchtetes Haus verkauft sich besser. So bereiten Sie Ihre Immobilie optimal vor:

a) Aufräumen und Entrümpeln

• Entfernen Sie persönliche Gegenstände, Fotos und übermäßige Dekoration.

• Halten Sie Oberflächen frei von Krimskrams.

• Entrümpeln Sie Keller, Abstellräume und den Eingangsbereich.

b) Reinigung

• Saubere Fenster sorgen für mehr Licht und bessere Bilder.

• Böden fegen, wischen oder saugen.

• Spiegel und glänzende Oberflächen reinigen.

• Sanitäranlagen und Küchen blitzblank putzen.

c) Ins rechte Licht setzen

• Öffnen Sie Vorhänge und Rollläden, um möglichst viel Tageslicht hereinzulassen.

• Schalten Sie alle Lichtquellen ein, auch wenn es draußen hell ist.

• Entfernen Sie störende Schattenquellen (z. B. Pflanzen vor Fenstern).

d) Kleine Reparaturen

• Decken Sie sichtbare Schäden ab oder beheben Sie sie.

• Hängen Sie schiefe Bilder gerade.

• Ersetzen Sie kaputte Glühbirnen.

e) Atmosphäre schaffen

• Frische Blumen, eine Schale mit Früchten oder ein hübsches Tischgedeck können Räume wohnlich wirken lassen – aber sparsam und neutral einsetzen.

4. Grundregeln der Immobilienfotografie

Sobald die Immobilie vorbereitet ist, gilt es, die richtigen Aufnahmetechniken zu beherrschen.

a) Perspektive und Blickwinkel

• Fotografieren Sie Räume aus der Ecke heraus, so erhalten Sie mehr Tiefe und Raumwirkung.

• Halten Sie die Kamera etwa auf Hüfthöhe (ca. 1,20 m), nicht zu niedrig oder zu hoch.

• Vermeiden Sie schräge Linien durch leichtes Neigen der Kamera – die Linien sollten möglichst parallel zu Wänden und Decken verlaufen.

• Fotografieren Sie Zimmer so, dass möglichst viel Fläche sichtbar ist.

b) Licht nutzen

• Nutzen Sie Tageslicht, indem Sie vorzugsweise tagsüber fotografieren.

• Vermeiden Sie Gegenlicht – die Fenster sollten nicht direkt im Bildzentrum sein, um Überbelichtung zu verhindern.

• Falls nötig, nehmen Sie mehrere Bilder auf und setzen Sie auf hellste Tageszeit.

• Vermeiden Sie den Blitz, da er oft harte Schatten wirft und unnatürlich wirkt.

c) Bildkomposition

• Achten Sie auf Ordnung im Bildausschnitt: Keine herumliegenden Gegenstände oder Kabel.

• Sorgen Sie für eine ausgewogene Bildgestaltung: Hauptobjekte sollten nicht mittig, sondern nach dem Drittelregelpunkt platziert sein.

• Versuchen Sie, Tiefe zu erzeugen – durch offene Türen, Einblicke in angrenzende Räume, Linienführungen.

d) Anzahl der Fotos

• Zeigen Sie von jedem Raum mehrere Perspektiven.

• Achten Sie darauf, dass alle wichtigen Bereiche abgebildet sind: Wohnräume, Küche, Bad, Schlafzimmer, Flur, Außenbereiche.

• Überladen Sie das Exposé nicht mit zu vielen Bildern, 15 bis 25 gute Aufnahmen sind meist ideal.

5. Wichtige Räume und Details ins rechte Licht rücken

Nicht alle Räume sind gleich wichtig, manche Details können aber entscheidend sein.

a) Wohnzimmer

• Wichtigster Raum, hier verbringen die meisten Menschen viel Zeit.

• Helle, einladende Atmosphäre schaffen.

• Möglichst freie Flächen fotografieren, damit das Raumgefühl erhalten bleibt.

b) Küche

• Sauberkeit ist oberstes Gebot.

• Geräte und Armaturen sollten glänzen.

• Zeigen Sie Arbeitsflächen und Stauraum, denn das sind oft wichtige Kaufargumente.

c) Schlafzimmer

• Einfach und ruhig gestalten.

• Frische Bettwäsche oder ein ordentlich gemachtes Bett wirken ansprechend.

d) Bad

• Auf Sauberkeit und Kalkfreiheit achten.

• Alle Sanitäranlagen und Spiegel zeigen.

• Fenster für Helligkeit öffnen.

e) Flure und Eingangsbereich

• Oft unterschätzt, aber erste Anlaufstelle für Besucher.

• Helle Beleuchtung und Ordnung wirken einladend.

f) Außenbereich

• Garten, Terrasse, Balkon aus der besten Perspektive zeigen.

• Aufgeräumter Garten, gepflegter Rasen und blühende Pflanzen erhöhen die Attraktivität.

6. Technische Tipps für bessere Fotos

a) Auflösung und Format

• Nutzen Sie die höchste Auflösung Ihrer Kamera.

• Speichern Sie Bilder in einem gängigen Format wie JPEG.

• Vermeiden Sie Filter, die Farben verfälschen.

b) Nachbearbeitung

• Leichte Korrekturen in Kontrast, Helligkeit und Schärfe sind erlaubt.

• Verzichten Sie auf starke Bearbeitungen oder Filter, die unrealistische Eindrücke erzeugen.

• Kostenlose Tools wie GIMP oder Lightroom bieten einfache Bearbeitungsmöglichkeiten.

c) Reihenfolge und Benennung der Dateien

• Strukturieren Sie die Fotos nach Räumen.

• Benennen Sie die Dateien aussagekräftig, z. B. „Wohnzimmer_1“, „Küche_2“.

• Das erleichtert den Interessenten die Orientierung im Exposé.

7. Häufige Fehler und wie Sie sie vermeiden

Fehler 1: Dunkle oder unscharfe Bilder

• Ursache: Zu wenig Licht, falsche Kameraeinstellungen oder Verwacklung.

• Vermeidung: Stativ verwenden, Tageslicht nutzen, keine Zoom-Funktion.

Fehler 2: Unordentliche Räume und störende Gegenstände

• Ursache: Mangelnde Vorbereitung.

• Vermeidung: Vor dem Fotografieren aufräumen, störende Objekte entfernen.

Fehler 3: Übertriebene Bildbearbeitung

• Ursache: Wunsch, die Immobilie schöner darzustellen als sie ist.

• Vermeidung: Realistische Darstellung bewahren, Käufer nicht täuschen.

Fehler 4: Zu wenige oder zu viele Fotos

• Ursache: Unklarheit über Zielgruppe.

• Vermeidung: Fokus auf Qualität, nicht Quantität; wesentliche Räume zeigen.

8. Der erste Eindruck zählt – und Fotos sind das Tor zum Verkauf

Ein ansprechendes Exposé ist das Fundament für einen erfolgreichen Immobilienverkauf. Gute Fotos wirken wie eine Einladung, eine Geschichte zu erzählen – vom Zuhause, von Lebensqualität und Zukunft.

Wer seine Immobilie selbst fotografiert, spart Geld und kann selbst entscheiden, was gezeigt wird. Es erfordert aber Zeit, ein gutes Auge und etwas Übung. Die Investition lohnt sich, denn mit professionell wirkenden Fotos erhöhen sich die Chancen auf eine zügige und faire Verkaufsabwicklung.

9. Fazit: Mit Sorgfalt und Technik zum Erfolg

Immobilienfotos selbst zu machen ist eine Herausforderung, aber keine Unmöglichkeit. Mit der richtigen Vorbereitung, Geduld und einem nüchternen Blick können auch Privatverkäufer hochwertige Bilder erstellen. Das hilft, das Interesse zu wecken, Vertrauen aufzubauen und letztlich den Verkauf zu beschleunigen.

Eine Immobilie ist mehr als ein Bauwerk – sie ist ein Zuhause. Das sollte sich in den Fotos widerspiegeln: hell, einladend und authentisch. So schaffen Sie den besten ersten Eindruck – ganz ohne Profi-Fotograf.