Wie Sie Ihre Immobilie erfolgreich und professionell präsentieren

Nach einer Trennung steht oft die gemeinsame Immobilie zum Verkauf an – ein Prozess, der nicht nur emotional belastend sein kann, sondern auch organisatorisch viel abverlangt. Entscheiden Sie sich, die Immobilie ohne Makler zu verkaufen, sind Sie für viele Schritte selbst verantwortlich, darunter auch die Erstellung ansprechender Immobilienfotos.

Gute Fotos sind entscheidend, um potenzielle Käufer anzusprechen und Interesse zu wecken. Gerade in der digitalen Welt, in der der erste Eindruck online entsteht, entscheiden oft Bilder über Erfolg oder Misserfolg eines Verkaufs.

Dieser Beitrag zeigt Ihnen, wie Sie auch ohne professionelle Unterstützung wirkungsvolle Immobilienfotos erstellen – Schritt für Schritt und mit praxisnahen Tipps.

Warum professionelle Immobilienfotos so wichtig sind

Die meisten Kaufinteressenten suchen Immobilien heute zunächst online. Dort werden sie von Bildern angezogen, die Emotionen wecken und ein Gefühl für Raum und Atmosphäre vermitteln. Unscharfe, dunkle oder unordentliche Fotos hingegen schrecken ab und lassen viele Interessenten sofort weiterklicken.

Im Gegensatz zum Einsatz eines Maklers müssen Sie selbst dafür sorgen, dass die Fotos die Immobilie optimal darstellen. Der Aufwand lohnt sich: Immobilien mit ansprechenden Fotos verkaufen sich meist schneller und oft zu besseren Konditionen.

1. Vorbereitung: Immobilie auf die Fotosession einstellen

Der erste Schritt für gelungene Fotos ist eine gute Vorbereitung der Immobilie. So zeigen Sie die Räume von ihrer besten Seite.

• Entrümpeln und Aufräumen: Persönliche Gegenstände, überflüssige Möbelstücke und Unordnung sollten entfernt werden. So wirken die Räume größer und ordentlicher.

• Reinigung: Gründliches Putzen von Böden, Fenstern, Küche und Bad ist Pflicht. Sauberkeit erhöht den Wert und die Attraktivität.

• Neutralisierung: Entfernen Sie persönliche Fotos, auffällige Dekorationen oder stark farbige Tapeten. Neutrale, helle Wände wirken freundlicher.

• Licht: Öffnen Sie alle Vorhänge und Rollläden, damit viel Tageslicht in die Räume fällt. Schalten Sie Lampen ein, um dunkle Ecken aufzuhellen.

• Accessoires: Dezente, frische Dekorationen wie Blumen oder eine Schale mit Obst können eine freundliche Atmosphäre schaffen.

Die Vorbereitung hilft, den emotionalen Ballast zu reduzieren und schafft eine professionelle Grundlage.

2. Die richtige Kamera wählen – mehr als nur das Smartphone?

Heutzutage verfügen viele Smartphones über gute Kameras, die für Immobilienfotos durchaus geeignet sind. Für eine bessere Bildqualität lohnt sich jedoch ein Blick auf folgende Punkte:

• Auflösung: Je höher, desto besser – für klare, scharfe Bilder.

• Weitwinkelobjektiv: Ein Weitwinkel hilft, Räume größer wirken zu lassen und mehr vom Raum einzufangen.

• Stabilisierung: Für verwacklungsfreie Fotos, besonders bei wenig Licht.

• Bedienbarkeit: Schneller Zugriff auf Einstellungen wie Belichtung, Weißabgleich und Fokus.

Wenn Sie keine Kamera besitzen, ist ein gutes Smartphone oft ausreichend, solange Sie die Tipps zur richtigen Belichtung und Perspektive beachten.

3. Optimale Tageszeit für die Fotosession wählen

Tageslicht ist Ihr bester Freund bei Immobilienfotos. Die optimale Zeit hängt von der Ausrichtung der Immobilie ab:

• Morgens und spätnachmittags bieten oft sanftes, warmes Licht, das Räume einladend erscheinen lässt.

• Vermeiden Sie grelles Mittagslicht, das harte Schatten werfen kann.

• Bei bewölktem Himmel ist das Licht diffuse und gleichmäßig – ideal für Innenaufnahmen.

Planen Sie Ihre Fotosession so, dass die wichtigsten Räume bei natürlichem Licht fotografiert werden können. Vermeiden Sie es, nur mit künstlichem Licht zu arbeiten, da dies oft kalte oder unnatürliche Farben erzeugt.

4. Die richtige Perspektive und Bildkomposition

Die Perspektive entscheidet maßgeblich darüber, wie Räume auf Fotos wirken. Achten Sie auf:

• Augenhöhe: Fotografieren Sie aus etwa Hüfthöhe. Zu hohe oder zu niedrige Kamerapositionen verzerren Räume.

• Weitwinkel: Nutzen Sie wenn möglich ein Weitwinkelobjektiv, um Räume größer erscheinen zu lassen. Aber Vorsicht vor Verzerrungen an den Bildrändern.

• Ecken und Diagonalen: Fotografieren Sie Raum-Ecken schräg, um Tiefe und Dimension zu zeigen.

• Linien: Achten Sie darauf, dass Fenster- und Türrahmen gerade sind und nicht schief wirken.

• Aufgeräumte Vordergrund: Vermeiden Sie unruhige oder störende Gegenstände im Vordergrund.

Variieren Sie Perspektiven und machen Sie mehrere Aufnahmen eines Raums, um später die besten Bilder auszuwählen.

5. Belichtung und Schärfe – so gelingen klare Bilder

• Belichtung richtig einstellen: Überbelichtete (zu helle) oder unterbelichtete (zu dunkle) Fotos wirken unprofessionell. Nutzen Sie wenn möglich manuelle Einstellungen oder passen Sie nachträglich per Bildbearbeitung an.

• Keine verwackelten Bilder: Verwenden Sie ein Stativ oder legen Sie die Kamera auf eine stabile Fläche. Gerade bei wenig Licht verlängert sich die Belichtungszeit.

• Automatischer Fokus: Sorgen Sie dafür, dass der Fokus auf den wichtigsten Bereichen liegt – etwa auf einem zentralen Möbelstück oder einer Wand.

• Weißabgleich prüfen: Damit Farben natürlich wirken und nicht zu warm oder kalt erscheinen.

Schlechte Belichtung und unscharfe Fotos sind der häufigste Grund, dass Interessenten abspringen.

6. Außenaufnahmen nicht vernachlässigen

Der erste Eindruck entsteht schon vor der Haustür. Außenaufnahmen sind besonders wichtig, um Interessenten einen umfassenden Eindruck zu vermitteln.

• Fassade sauber halten: Entfernen Sie Laub, Müll oder sonstigen Unrat.

• Garten aufräumen: Mähen Sie den Rasen, schneiden Sie Sträucher und entfernen Sie Unkraut.

• Wahl der Perspektive: Fotografieren Sie das Haus möglichst frontal und aus verschiedenen Winkeln.

• Gute Lichtverhältnisse: Morgens oder spätnachmittags sind Außenfotos oft am schönsten.

• Details zeigen: Auch Eingangsbereich, Terrasse, Balkon oder Garage sollten abgebildet sein.

Diese Fotos erzeugen Emotionen und helfen bei der Entscheidung, ob ein Besichtigungstermin vereinbart wird.

7. Nachbearbeitung der Fotos – mit Maß und Ziel

Auch wenn viele Kameras heute automatisch optimieren, ist eine behutsame Nachbearbeitung sinnvoll:

• Helligkeit und Kontrast: Leicht anpassen, damit Details sichtbar sind.

• Farbkorrektur: Natürlich wirkende Farben sind wichtig.

• Bildformat: Fotos im Querformat wirken bei Online-Exposés meist besser.

• Keine Überbearbeitung: Vermeiden Sie extreme Filter oder Effekte, die unrealistische Erwartungen schaffen.

Kostenlose Bildbearbeitungsprogramme oder Apps reichen oft für diese Korrekturen aus.

8. Welche Räume und Details fotografieren?

Die Auswahl der zu fotografierenden Bereiche beeinflusst den Gesamteindruck stark.

• Wohnzimmer, Küche, Badezimmer: Diese Räume sind für Käufer besonders wichtig.

• Schlafzimmer und Kinderzimmer: Zeigen Sie, wie vielfältig die Räume genutzt werden können.

• Flure und Eingangsbereiche: Auch diese Bereiche sollten hell und einladend dargestellt werden.

• Keller, Garage oder Abstellräume: Falls relevant, ergänzen diese Fotos das Gesamtbild.

• Besondere Ausstattungsmerkmale: Kamin, Einbauküche, besondere Fenster oder hochwertiger Bodenbelag.

Überlegen Sie: Welche Bereiche sind die Stärken der Immobilie? Setzen Sie diese gezielt in Szene.

9. Zusammenarbeit mit dem Ex-Partner – klare Absprachen treffen

Gerade nach einer Trennung kann die Zusammenarbeit beim Verkauf herausfordernd sein. Beim Thema Fotos ist es hilfreich, klare Absprachen zu treffen:

• Wer organisiert die Fotosession?

• Wer bereitet die Immobilie vor?

• Wer entscheidet, welche Bilder verwendet werden?

• Wie wird der Zeitplan für Fotos und Veröffentlichung abgestimmt?

Eine strukturierte Kommunikation hilft, Konflikte zu vermeiden und den Verkaufsprozess gemeinsam voranzutreiben.

10. Veröffentlichung und Präsentation der Fotos

Nachdem die Fotos erstellt sind, stellt sich die Frage der Veröffentlichung:

• Nutzen Sie gängige Immobilienportale, die viele Interessenten erreichen.

• Achten Sie darauf, dass Fotos in guter Qualität hochgeladen werden, aber nicht zu groß sind.

• Begleiten Sie die Fotos mit aussagekräftigen Beschreibungen und Informationen zur Immobilie.

• Ergänzen Sie Bilder durch einen Grundriss, wenn vorhanden.

Die Fotos sind Ihr Aushängeschild und müssen die Immobilie optimal repräsentieren.

Fazit: Mit guten Fotos auch ohne Makler punkten

Der Verkauf einer Immobilie nach einer Trennung ohne Makler ist eine Herausforderung – aber mit der richtigen Herangehensweise und guten Fotos erhöhen Sie Ihre Erfolgschancen erheblich.

Die wichtigsten Tipps noch einmal zusammengefasst:

• Bereiten Sie die Immobilie sorgfältig vor (aufräumen, reinigen, neutralisieren).

• Nutzen Sie natürliches Licht und achten Sie auf den richtigen Zeitpunkt.

• Fotografieren Sie aus der richtigen Perspektive und stellen Sie Schärfe und Belichtung sicher.

• Vernachlässigen Sie Außenaufnahmen nicht.

• Bearbeiten Sie Fotos behutsam nach.

• Treffen Sie klare Absprachen mit dem Ex-Partner.

• Präsentieren Sie die Fotos professionell auf passenden Plattformen.

Mit etwas Aufwand und Organisation gelingt es, auch ohne Makler die Immobilie attraktiv zu präsentieren und Interessenten zu überzeugen. So schaffen Sie die Grundlage für einen erfolgreichen Verkaufsabschluss und einen wichtigen Schritt in eine neue Zukunft.